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廣東惠州現投資“炒樓”熱 有深圳客按揭購置4套房
本報實習記者陳靖斌
記者童海華深圳報道除毛推薦｜除毛推薦ptt
如今的廣東省惠州市巽寮灣一帶，早已被大型開發商瓜分殆盡。《中國經營報》記者沿途走訪巽寮灣近期推出的新樓盤國正天境灣、中航元嶼海瞭解到，巽寮灣不僅存在投資炒房熱的現象，而且還存在精裝修捆綁銷售等行為。
記者隨後前往惠城踩盤，經過中洲.中央公園、奧園領寓、中洲.天禦、深業高榜山1號花園等多個樓盤一路調查走訪，發現奧園領寓存在投資客一次購置多套公寓、精裝修捆綁銷售，深業高榜山1號花園環境繁雜，周邊存在安全隱患等問題。
巽寮灣：有深圳客按揭4套住房
在踩盤過程中記者觀察到，巽寮灣的樓盤多數以酒店托管式的名義做經營，在其銷售上也存在捆綁精裝修問題。
巽寮灣，這是一個占地面積105平方公裡的國傢4A級景區，海岸線延綿20公裡。沿著狹長的金海灣大道一路開車進來，距離最近的惠東高鐵站，大約30分鐘車程。值得註意的是，巽寮灣的可進入性較差，每年有上百萬的客流量，多數都是自駕遊或旅遊團，然而交通道路卻無法承載如此大的客流量，每到節假日巽寮灣交通堵塞成片。
“巽寮灣的交通是硬傷。”房產中介李先生表示，作為從小在此長大的本地人，他親眼見證瞭2010年來巽寮灣的巨變。每到節假日，巽寮灣狹小的城市道路被車堵塞難以通行。記者觀察發現，為瞭交通更為便利，進入巽寮灣的城市道路均開始拓寬工程。
雖然清明節剛過，且恰逢工作日，但仍有不少投資客樂此不疲地前來看房。“來巽寮灣買房的80%是拿來投資的。”巽寮灣某項目銷售人員向記者透露，在巽寮灣的沙灘中心地帶，公寓型酒店住宅連綿一片。
4月至10月是旅遊旺季，一年來需承載上百萬的客流量，上述項目也因此銷售火熱，開盤不到兩個月就售罄。“以前團購的話有人一買就買十幾套，現在沒團購，也有深圳、東莞過來買的，前不久有個深圳客直接購置5套。”大量買房投資的背後是開發商承諾的承租高收益。
據銷售人員透露，在該項目購置酒店式公寓後，便與金禧麗景酒店簽訂5年合同，按照合同約定，每個月將按“1000元保底租金+80%的經營分紅”模式返還給投資者。
為瞭每個月獲得高收益投資回報，像這樣因旅遊度假因素形成的投資炒房熱不在少數，靠近沙灘的項目被炒至15000~16000元/平方米，李先生還不斷向記者暗示，越往後買的房子會越貴，以後巽寮灣房價肯定會上漲。“現在配套還不太完善，以後配套都建好瞭再來投資就晚瞭。”
而離沙灘較遠的中航元嶼海也被炒至13000~14000元/平方米。記者在中航元嶼海遇見一名深圳過來的投資客，據她透露，她已在中航元嶼海按揭購置瞭4套房產，如今幫朋友過來看。“我買後多交18000元讓酒店精裝修購置傢具，通過托管給酒店經營的形式按市場行情返還收益。”
在國正天境灣，記者也同樣遇到瞭一名前來看房投資的投資客，他計劃在巽寮灣買一套投資用，值得註意的是，國正天境灣的開盤價在18000~19000元/平方米之間，相比於金融街.海世界，國正天境灣吸引人的地方在於更高收益率的投資回報。“購置房子後與國正地產旗下的酒店簽5年合同，按合同約定，每個月除瞭2500元的保底租金，還有額外的經營分紅收益，按照酒店的經營情況返還租金。”國正天境灣的銷售人員表示。
記者在周圍還留意到，巽寮灣片區是以圍墻的形式與外面高低不一的居民樓相隔開來，形成瞭一道奇特的“隔離真空除毛台北｜真空除毛推薦台北帶”，居民樓區域多是由經濟型酒店及大排檔一並經營，參差不齊地並列著，李先生指瞭指外圍的居民樓區域說，“這邊有產權的都是酒店式公寓，如果要找小區式的樓盤基本是外圍沒有房產證的小產權房。”
在踩盤過程中記者觀察到，巽寮灣的樓盤多數以酒店托管式的名義做經營，在其銷售上也存在捆綁精裝修問題。在走訪某項目時記者試圖提出隻買毛坯，不參與統一裝修時，銷售人員以需方便酒店管理為由否定瞭記者的想法。“不能隻買毛坯不裝修，必須統一裝修，因為我們這邊不知道你購置的毛坯要什麼時候才能裝修，這樣酒店營業起來的話會受到影響。”值得註意的是，在購買毛坯後要額外收取約6萬元左右的精裝修與購置傢具的費用。
同樣精裝修捆綁毛坯銷售的問題也存在於國正天境灣與中航元嶼海樓盤，據國正天境灣的銷售人員介紹，在購買毛坯後需要額外加收3000元/平方米的精裝修費用。記者再次以隻想購買毛坯的想法向銷售人員試探，但銷售人員表示要購買就必須精裝修。
對於精裝修捆綁銷售問題，記者致電瞭廣東法制盛邦律師事務所律師陳亮，陳亮認為開發商在房屋成交時是否給消費者簽“雙合同”，即“房屋買賣合同”與“裝修合同”分開簽。“一般簽雙合同的目的是規避政府限價，本來樓盤是10000元/平方米，簽瞭雙合同後房屋雖值10000元/平方米，但裝修還要簽‘裝修合同’額外支付裝修費用，這也是政府不允許的。”陳亮同時指出這並不是統一的規定，“每個地方的操作不一樣，雙合同的現象較為普遍。”
此外，陳亮還認為，如果房屋銷售中涉及到傢私傢電等個性化產品的銷售方算捆綁銷售行為，“房屋裝修本來就是附著於房屋的，從開發商的層面來看，為瞭把成本拉低，統一進行瞭裝修，給消費者供應瞭帶裝修屬性的產品，如果這算捆綁銷售顯然有些苛責。但房屋裝修裡搭售傢私傢電，並且另外加收費用，這就是一種捆綁銷售行為瞭。”陳亮指出，“傢私傢電如果是送的沒問題，但如果另外收費，就可以向市場監督管理局投訴反映。”
惠城：多個樓盤開盤不久均被搶購一空
記者還以投資者名義走訪瞭中洲.中央公園、中洲.天禦、奧園譽山湖、海倫堡熙岸、深業高榜山1號花園，其中中洲.中央公園、中洲.天禦近期開盤樓盤均已售罄。
“一次購買四五套的本地人很多，基本上是拿來投資的，自住的占比大概在5%左右。”奧園領寓的銷售人員向記者坦言，由於金山湖區域未來具備較強的發展與升值空間，大多數本地的投資者將投資目光放在瞭金山湖居傢投資小戶型的公寓上，奧園領寓則是在售公寓中賣得最好的代表之一。“12月15日開的盤，在3月30日500套均已售罄。”
除瞭奧園領寓外，記者還以投資者名義走訪瞭中洲.中央公園、中洲.天禦、奧園譽山湖、海倫堡熙岸、深業高榜山1號花園，其中中洲.中央公園、中洲.天禦近期開盤樓盤均已售罄，奧園譽山湖、海倫堡熙岸則仍在建設中未開盤銷售。據瞭解深業高榜山1號花園仍有部分房源在售，值得註意的是，該樓盤周邊環境繁雜，此前也曾一度停工。
記者走訪中洲.天禦瞭解到，中洲.天禦搶購人數眾多，目前房子均已售罄。其中第一期在2015年5月18日已售罄，2016年10月28日第一期已實現交房，目前已交房至二期，第五期4/5棟在準備開始銷售的狀態。銷售人員向記者表示中洲的房子十分熱銷，一推出來就全部搶購完畢，“三期在去年7月份開盤，一推出來就賣完瞭。”當記者詢問購買房子的人是自住意願較多還是投資意願較多時，該銷售人員表示自住的較多。
事實上，記者在晚上前往中洲.天禦發現，中洲.天禦一期雖在2016年10月28日已真空除毛實現交房，但一期的樓層實際上亮燈戶數並不多，從上往下數大致有30戶陽臺，而30戶陽臺大約有10戶左右有亮燈。此外，記者還發現，由於中洲.天禦出售的是毛坯房，有亮燈的窗戶均已有加裝額外的裝飾，十分顯眼，但仍有不少戶數是清一色的待裝修無人居住的狀態，這第一期房子在2016年10月28日已完成交房，但時隔一年多在晚上還能看到有不少房源未裝修。
就中洲.天禦有不少樓層毛坯無人居住的問題，記者隨即致函瞭中洲.天禦的開發商深圳市中洲投資控股股份有限公司(000042.SZ，下稱“中洲控股（000042）”)，中洲控股相關負責人對此向記者表示，天禦一期項目於2016年10月28日迎來首批入住業主，當前一期已入住實際使用的業主超過30%，報備裝修的業主超過65%。不少樓層無人入住是因為正在裝修過程中暫時無法入住。
而對於是否存在投資炒房現象，中洲控股表示，在通過對一期購房業主的訪問調查顯示，超過80%的業主是本地客戶。
記者走訪深業高榜山1號花園瞭解到，該樓盤雖處於惠州西站旁邊，交通看似方便，但處處暗藏安全隱患。周圍交通較為雜亂，丁字路口無紅綠燈，不少大貨車飛馳而過，揚起一片沙塵。而在大貨車時常經過的路邊，就是一傢幼兒園，西站門前的廣場燈光昏暗，不少兒童在貨車揚起的沙塵道路旁玩耍，記者觀察還發現，該樓盤地段周圍均有施工道路。
值得註意的是，深業高榜山1號花園此前也曾一度“爛尾”停工。記者從深業高榜山1號花園動態信息瞭解到，該樓盤在2016年11月起多次公告推出時間待定，在2017年5月16日曾宣佈停工，在停工大半年後終在2017年10月30日開放1號營銷中心預備樓盤銷售工作。
值得關註的是，記者發現，惠州市統計局對於房地產銷售面積與部分中介機構統計的成交面積數據也存在差異。據2018年惠州市統計局發佈的《2018年1~2月惠州經濟運行簡況》中對於惠州房地產市場的相關統計中提到，惠州1~2月商品房銷售面積為146.73萬平方米，增長12.1%，增幅比上年同期上升28.2%。
然而據惠州中原戰略研究中心的監控統計數據顯示，惠州1月的成交面積為124.66萬平方米，2月的成交面積為84.04萬平方米，總計成交面積達208.7萬平方米，與惠州市統計局給出的1~2月銷售面積達146.73萬平方米之間相差62.97萬平方米的“缺口”。
對此，記者聯系瞭惠州中原戰略研究中心的分析師葉曉燕，其表示，一般來說機構統計的成交面積等同於銷售面積，成交面積的數據源是抓取合同網上的簽約備案數據，而這個數據有一定的滯後性。
就惠州市統計局相關數據的統計依據，記者致電瞭惠州市統計局的工作人員，工作人員表示該統計數據是由房地產企業向惠州市統計局填寫的銷售面積為依據做的相關統計。“我們會給房地產企業發相關報表，然後由企業方面來填寫的，根據企業上報的數據情況我們對此做出來的統計。”
中洲天禦，晚上亮燈數較少。本報實習記者陳靖斌/攝影
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